Гражданка К. (истец) обратилась в Курильский районный суд Сахалинской области с иском к гражданке Ч (ответчику) об установлении факта, что договор купли-продажи включает передачу доли земельного участка наряду с нежилым помещением. В обоснование искового заявления указано, что 7 декабря 2022 года между ней – К. (истцом) и Ч. (ответчиком) заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером (данные изъяты), расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Курильск, ул. (данные изъяты), а также земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты). Однако, как указывает истец,  при составлении договора была допущена техническая ошибка, а именно в разделе «Предмет договора» не указан земельный участок, хотя в разделе «Продавец обязуется» прямо указано на передачу данного земельного участка (указан его кадастровый номер). В результате при регистрации перехода права собственности в Россреестре право на земельный участок не было зарегистрировано за истцом. Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованием заключить дополнительного соглашение к договору от 7 декабря 2022 года для устранения технической ошибки, однако ответчик отказался, предложив выкупить земельный участок, что противоречит условиям первоначальной сделки. Спорный земельный участок принадлежит ответчику на праве общей долевой собственности в размере 1/3 доли. Другими собственниками указанного земельного участка являются Герасименко Н.В. и Герасименко В.М. Со ссылками на статьи 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил суд установить, что договор купли-продажи от 7 декабря 2022 года включает в себя передачу 1/3 части земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты), наряду с нежилым помещением, которое продано истцу ответчиком по указанному договору.  

         Выслушав позиции сторон, исследовав совокупность представленных доказательств, суд приходит к вводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований искового заявления.       

Как следовало из материалов дела, в том числе реестрового дела на объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером (данные изъяты), представленных ФППК «Роскадастр» по Сахалинской области и установлено судом, 7 декабря 2022 года продавец Ч. (ответчик) и покупатель К. (ответчик) в лице представителя Ф. заключили договор купли-продажи, согласно которому (Предмет договора) продавец передает в собственность покупателю нежилое помещение, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Курильск, ул. (данные изъяты), площадью 42,6 кв.м. В соответствии с разделом «Предмет договора» собственником отчуждаемого имущества является покупатель, продаваемый объект не обременен правами третьих лиц. Стороны в разделе договора «Цена договора» определили стоимость объекта недвижимости в размере 3 600 000 рублей. По условиям указанного договора продавец обязуется передать в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Курильск, ул. (данные изъяты), площадью 42,6 кв.м, кадастровый номер (данные изъяты), а покупатель осуществить выплату денежных средств по соглашению.

8 декабря 2022 года представитель К. (истца) – Ф. и Ч. (ответчик) через отделение ГБУ СО «МФЦ» по Курильскому району обратились в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлениями об осуществлении государственной регистрации права собственности и перехода права собственности  - соответственно, на указанное нежилое помещение, представив договор от 7 декабря 2022 года. На указанном договоре имеются подписи сторон и отметка о его регистрации в ГБУ СО «МФЦ» по Курильскому району 8 декабря 2022 года.

При этом, из материалов реестрового дела также следовало, что в представленном 8 декабря 2022 года в отделение ГБУ СО «МФЦ» по Курильскому району договоре от 7 декабря 2022 года купли-продажи указанного нежилого помещения, не содержится кадастрового номера спорного земельного участка.

Материалы указанного реестрового дела не содержали сведений об обращении сторон с заявлением (заявлениями) о регистрации прав и регистрации перехода прав на спорный земельный участок с кадастровым номером (данные изъяты).

Такие сведения не содержали и материалы реестрового дела на спорный земельный участок.

08 декабря 2022 года зарегистрировано право собственности К. на нежилое помещение, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Курильск, ул. (данные изъяты), площадью 42,6 кв.м, кадастровый номер (данные изъяты).

Выпиской из единого государственного реестра недвижимого имущества подтверждается, что на спорный объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером (данные изъяты), расположенный по адресу: г. Курильск, ул. (данные изъяты), площадью 122 кв.м, зарегистрировано право общей долевой собственности - ответчика Ч. (1/3 доли), Г.Н.В. (1/3 доли), Г.В.М. (1/3 доли).

Также выписками из единого государственного реестра недвижимого имущества и кадастровой карты на спорный объект недвижимости подтверждалось, что на спорном земельном участке, помимо нежилого помещения, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Курильск, ул. (данные изъяты), площадью 42,6 кв.м, расположены иные объекты недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на которые отсутствуют.

Согласно сведений (выписки) из единого государственного реестра недвижимого имущества на объект недвижимости, о купле-продаже которого договорились стороны 7 декабря 2022 года, оно (нежилое помещение) расположено  в нежилом здании, площадью 119,3 кв.м по адресу: Сахалинская область, г. Курильск, ул. (данные изъяты).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 1 указанной статьи).

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев, в частности, отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства в совокупности, суд, установив, что на спорном земельном участке с кадастровым находятся несколько объектов недвижимости, исходя из того, что по договору купли-продажи от 7 декабря 2022 года стороны пришли к соглашению о совершении сделки купли-продажи именно в отношении нежилого помещения, площадью 42,6 кв.м, предметом договора от 7 декабря 2022 года земельный участок не являлся, размеры земельного участка, его границы в договоре не указаны, а из договора купли-продажи объекта недвижимости не усматривается воля продавца – ответчика Ч. нежилого помещения на продажу земельного участка со всеми идентифицирующими его данными, пришел к выводу о том, что в договоре купли-продажи от 7 декабря 2022 года стороны не пришли к соглашению о купле-продаже  земельного участка, являющегося предметом спора.

Подписанный сторонами договор купли-продажи жилого помещения, вопреки требованиям приведенных норм не содержит условия о передаче земельного участка в собственность покупателя, а напротив, не предусматривает такой передачи земельного участка в собственность истца.

Таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что существенное условие договора купли-продажи недвижимости о передаче в собственность покупателя  земельного участка, необходимого для его использования, а тем более 1/3 доли, принадлежащего ответчику Ч. земельного участка, его цене, сторонами не согласовывалось, в связи с чем, отсутствуют основания для установления договора купли-продажи земельного участка заключенным, поскольку отсутствуют существенные его условия.

Согласно статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Представленный в дело истцом договор купли-продажи от 7 декабря 2022 года нежилого помещения, суд оценил как недопустимое доказательство, поскольку данный договор, представленный истцом существенно отличался от договора, который представлялся сторонами (истцом и ответчиком) в  ГБУ СО «МФЦ» по Курильскому району 8 декабря 2022 года для регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 42,6 кв.м.

Так, в разделе «Предмет», представленного истцом в суд договора от 7 декабря 2022 года отличалась площадь передаваемого нежилого помещения, указано 55,9 кв.м., вместо 42,6 кв.м, в разделе «Продавец обязуется» также отличается площадь передаваемого нежилого помещения, указано 55 кв.м., вместо 42,6 кв.м, содержится кадастровый номер земельного участка.

Между тем, в договоре купли-продажи нежилого помещения от 7 декабря 2022 года, представленном сторонами (истцом и ответчиком) в  ГБУ СО «МФЦ» по Курильскому району 8 декабря 2022 года для регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 42,6 кв.м, и прошедшем государственную регистрацию в Росреестре по Сахалинской области, не содержалось сведений о кадастровом номере спорного земельного участка.

Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения от 7 декабря 2022 года, представленный истцом в подтверждение доводов искового заявления о согласования сделки купли-продажи земельного участка и наличии технической ошибки, не подтверждал факт заключения между сторонами договора купли-продажи земельного участка, поскольку такой договор и такая сделка не проходила соответствующую государственную регистрацию, а государственную регистрацию проходил иной договор купли-продажи нежилого помещения без согласования каких-либо условий о продаже земельного участка и указания кадастрового номера земельного участка.

Иных относимых и допустимых доказательств (договоров, соглашений) о достижении между сторонами соглашения о купле-продаже спорного земельного участка, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца не представлено.

При установленных судом обстоятельствах, в силу приведенных выше норм материального права, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имелось, в связи с чем суд отказал истцу в  удовлетворении иска в полном объеме.

Решение суда от 21 августа 2025 года не вступило в законную силу.

Пресс-служба Курильского районного суда